千亿房企城市布局的秘密 ：选择比努力更重要 ？

重点提示

中国的城镇化是“大城市化” 、“超大城市化”的过程 。中国楼市相对较好的区域集中在常住人口800万以上 ，新房房价1万元/平方米以上的若干大城市 。

特约记者 荆宝洁 北京报道

从拥有660个城市中挑选出最具有投资价值的60个城市 ，并不是件容易的事 。为此 ，仲量联行华北区研究部总监麦哲文在过去几年时间里 ，到过20多个中国的城市调研 。

每到一座新的城市 ，麦哲文和他的同事就会拿出特有的坐标体系来衡量这座城市。比如 ，经济总量如何 、投资情况如何 、有没有大型企业……通过计算和汇总 ，最终得出结论 。

然而 ，4月初举办的一个报告发布会上 ，麦哲文和他的同事们遭遇了一个“不大不小”的尴尬 。在他介绍完他们眼中最具有投资价值的60个城市后 ，没有一个记者举手提问 。

对于绝大多数一生中只有一次或者两次房屋购买个人来说 ，了解除自己居住城市之外的信息似乎有些多余 。实际上 ，真正对这份报告感兴趣的群体 ，是准备在中国投资的外资机构和一些开发商 。

巧合的是 ，龙头企业万科也是在60个左右的城市进行开发布局 。透过年报显示 ，恒大地产（3333.HK）进入了全国147个城市 ，布局城市数量全国第一 。万达商业也在全国拥有107个项目 ，也进入了数十个城市 。

透析千亿房企的布局策略 、60强城市分布 ，或可管窥财富聚集的脉络 ，以及中国城市发展的动向 。

选择的逻辑

2013年6月 ，万科集团总裁郁亮在参加西安的媒体见面会时谈及万科的投资策略 。他说 ，“目前国内房地产市场可分为60个城市区域 ，中国有房价问题也是60个大城市的问题 ，其他的区域房价太低 ，万科没兴趣 。在广深 、北京 、上海和海外区域均衡布局 ，对于降低行业波动会有帮助 。”

根据万科2014年年报显示 ，万科坚持聚焦城市圈带的发展战略 。截至2014年底 ，万科进入中国大陆65个城市 ，分布在以珠三角为核心的广深区域 、以长三角为核心的上海区域 、以环渤海为核心的北京区域 ，以及由中西部中心城市组成的成都区域 。

扩大城市布局并不是万科首选 ，他们更倾向于深耕已经进入的城市 。“对万科来说 ，我们的思路就是与城市发展同步 。”郁亮曾在接受采访时表示 。

相比万科有侧重和相对均衡的布局 ，同是以住宅为开发为主的恒大地产在三线城市布局最广 ，而且项目总数达到305个 。也正是这样的布局让恒大地产的业绩在过去一年里逆市飘红 。2014年恒大营业额从2013年的937亿元上升18.9%至1114亿元 。但在中国 ，一线城市和三线城市差距巨大 。在一线城市里 ，某些楼盘一年的销售额比三线城市几家小公司加起来的销售额还高 。从2013年开始 ，恒大开始加快在一线城市的布局 。

开发商业地产的万科 ，近些年来规模增长迅速的重要原因之一是逆势而为 。众房企为了城市中心的土地杀得头破血流之际 ，万达选择在郊区拿地 。很多房企认为 ，只有一线城市或者1.5线城市的商业才更有发展机会时 ，万达布局的重点则是三四线城市 。2014年 ，万达商业共新开23个购物中心，累计在71个城市拥有已开业的购物中心107个 。万达内部一份2016年开业项目分布表显示 ， 万达2016年重点布局的大多为三四线城市 ，不少城市都是首次进驻 。

不久前在香港的业绩报告会上 ，万达商业执行总裁曲德君表示 ，万达在未来很长一段时间仍将保持较快增长率 、不存在产能瓶颈的原因是 ，在中国还有超过100个城市可供选择 。

21世纪经济报道记者获得的内部资料显示 ，万达进入的城市需满足较高的经济总量 、人口等指标门槛 ，其中可以划分为一线 、二线 、三线 、四线的城市共计216个 。万达到目前只进入了110多个城市 ，还有超过100个城市可供选择性进入 。未来经济发展 、城镇化加速 ，还会有更多其他城市跻身符合万达标准的城市 ，进一步扩大潜在市场 。

按照万达的测算 ，一线城市基本可以容纳的万达广场项目的数量为8-10个（例如上海截至目前已有6个项目） ，二线为3-4个 ，三线为2-3个 ，四线为1个。因此 ，能容纳的理论项目总数约为359个 。

在空间上 ，万达的布局显示了与“政策红利”的一致性 。观察万达的投资版图会发现 ：它在二三线城市的进入选择上 ，与2010年《全国主体功能区规划》和2014年颁布的《国家新型城镇化规划》的重点发展城市相吻合 。

“大城市化” 、

“超大城市化”的空间

仲量联行选取的60强城市和万科的布局存在很大的重合性 ，评价的角度不同 ，得出的结论有所不同 。它们的共识是 ，中国城市发展速度惊人 ，并且还有极大的潜力 。

按照仲量联行的报告 ，中国60强城市总人口将近3亿 ，更广的辐射圈则可容纳4亿人 ，超过美国人口总人数 。过去3年 ，中国城市60强的消费阶层迅速扩张 ，年收入超过5000美元的人口数翻了一番 ，达到1.3亿 。这60个城市的经济总量达8.6万亿 。而过去几年里 ，北京上海房地产吸纳量增长迅速 ，已经使其跻身为世界20大跨境房地产投资目标市场之列 。

麦哲文认为对于投资者和开发商来说最有价值的信息是 ，超一线城市（北京 、上海）的办公楼市场竞争过于激烈 ，但在一线城市（广州 、深圳）和1.5线城市（成都 、重庆 、杭州 、南京 、沈阳 、苏州 、天津 、武汉 、西安） ，风险还是处于可控状态 。他告诉21世纪经济报道记者 ，在许多二线城市或者三线城市 ，第三产业占比较小 ，办公楼市场空置率高 ，投资价值没有那么凸显 。

就零售地产的业态来看 ，中国和所有的国家都不同 。中国的电商发展最为迅速 ，且人口最多 。中国的零售业将独辟蹊径走出自己的道路 。但并不是所有开发商都像万达一样自带全产业链生产线 。这意味着 ，万达的布局策略很难模仿 。购物中心的供给总量已存在过剩风险 ，绝大多数开发者还要在红海中竞争 。唯一的出路在于 ，提升品质 ，因为优质购物中心供应仍旧缺乏 。

还有一个关键信息是 ，酒店业的发展正在放缓 。2014年全国三分之二的酒店供应量来自于仲量联行统计的60强城市 。市场已经逐渐饱和 。事实上 ，万达也于近日宣布将放缓酒店建设脚步 。

对于住宅市场而言 ，许多城市都处于轻度供给过剩中 。第一太平研究部经理董月在接受21世纪经济报道记者采访时表示 ，他们在提供投资建议时 ，会关注一些重要指标 。比如 ，这座城市是人口流入型城市还是流出型城市 ，居民收入情况 。显而易见的是 ，人口流入型城市拥有更旺盛的住房需求 。

根据平安证券研究所首席经济学家钟伟观察 ，中国的城镇化是“大城市化” 、“超大城市化”的过程 。中国楼市相对较好的区域集中在常住人口800万以上 ，新房房价1万元/平方米以上的若干大城市 。

聪明的投资者不仅会选择较好的区域进行投资，规避陷阱 ，也会努力分散布局 ，平衡风险 。